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从盈利表现来看，9家披露城市服务毛利率的上市物企中，碧桂园服务、雅生活服务、苏新服务、荣万家、康桥悦服务对应的毛利率水平较高，但是呈现下降态势，比如碧桂园服务的城市服务的业务毛利率从18.8%下降到了16.8%；万物云、世茂服务、银城生活服务、永升服务的城市服务毛利率水平相对相抵，但是较上年均有所提升，比如万物云在城市服务的毛利率从8.2%上升到9.5%。

众所周知，公建及城市服务市场容量超万亿，近年来，随着此类需求不断释放，上市物企纷纷积极介入。据克而瑞物管统计，截至目前，18家上市物企单独披露了公建及城市服务收入，营收总额达到146.2亿元，碧桂园服务、保利物业、雅生活服务占据前三位，公建及城市服务营收分别为48.8亿元、26.2亿元、13.9亿元。

“鉴于当前部分城市政府财政预算收紧，城市服务也会面临阶段性的调整，主要表现在增量项目增长趋缓、盈利压力日益增大，城市类服务也需要企业更加注重精细化经营。”汤晓晨补充说。

相较于住宅物业，“非居”物业基础物业费更高，且通过诸如商业运营、设施管理等服务能为企业带来更为丰厚的附加收益。从“非居”物管分类来看，主要业态分为商业物业、写字楼、公共物业、城市服务等。

皇冠庭院灯除了基础物业服务外，越来越多的物企将目光瞄准了“非居”物管，包括商业及办公大楼、产业园区，以及政府大楼、公共设施、医院、学校等，城市服务也成为头部物企“跑马圈地”的新战场。

不同物企在商业运营方面表现各异。其中，华润万象生活商业运营及物业管理实现营收51.7亿元，遥遥领先。同时，以建发物业、招商积余为代表企业营收大幅增长。建发物业自2022年9月开展商业业务，已为21个商业项目提供服务，2023年实现营收0.7亿元，同比增长188.4%。招商积余商业运营业务规模稳步扩大，2023年营收增速为138.7%。截至2023年底，在管商业项目70个(含筹备项目)，管理面积397万平方米。

据克而瑞物管统计，57家上市物企有15家进行了商业运营及管理数据披露，部分上市物企将商业运营单独披露，部分以商业运营及物业管理同步披露。从营收表现来看，15家上市物企披露商业运营收入约116.3亿元，同比增长约10.0%。商业运营占总营收比重为12.0%，较上年基本无变化。

从盈利表现来看，新希望服务、华润万象生活表现较优，毛利率分别为60.2%、58.4%。在增速方面，招商积余旗下招商商管通过专业的商业运营管理能力为商业项目提供全方位服务，2023年毛利率达44.1%，较2022年提升14.5个百分点。除此之外，华润万象生活、宝龙商业、正荣服务、星悦康旅毛利率较2022年均略有提升。碧桂园服务、越秀服务、远洋服务、新希望服务商业运营毛利率则略有下滑。

近年来，传统住宅物业管理市场增量空间日益紧缩，存量市场竞争白热化，物业企业逐步减少对单一住宅业务的过度依赖，积极挖掘“非居”物业作为“第二增长曲线”。

今年3月，据克而瑞物管监测，第三方拓展规模前三的业态是学校、产业园、公建，合计占比超过六成，而住宅占比仅16.4%。其中，头部企业拓展优势明显，如雅生活仅3月在学校业态拓展规模就达133万平方米，华润万象生活在产业园、公建领域单月拓展规模达到了319万平方米、301万平方米。

就上市物企“非居”物管营收来看，招商积余以73.1亿元的营收居首。2023年，招商积余持续精耕金融业态，新签年度合同额同比增长67%，高校赛道新签年度合同额同比增长31%。其次，雅生活服务和卓越商企服务位居前二三位。

渐苒研究院首席研究员、物商云联合创始人汤晓晨指出：“公建及城市服务一般以政府及相关单位为甲方，其盈利表现依赖于城市能级、政府预算，相对而言并不会有很高的毛利率。物企拓展公建及城市服务的一大动因是关联房地产交付趋缓，物企需要寻求更多增长点。恰好物企的集成服务能力与政府市政服务市场化需求契合，进而促成了城市服务领域的快速扩容。”

从“非居”物管的在管面积来看，雅生活服务在管面积最大，达3.4亿平方米，2023年中标中国移动全国多地项目、中海油天津分公司项目、中国铁建临港大厦等多个优质项目。雅生活服务、招商积余、永升服务在非居在管面积排行中位于前三位。

在增速方面，18家物企城市服务收入同比增长6.1%，较2022年的44.9%增速有所放缓。其中，康桥悦生活、银城生活服务、苏新服务增速位列前三，增速分别为145.1%、85.3%、76.5%。康桥悦生活管理城市服务项目增加，带来营收由2022年2650万元增至6490万元。

据克而瑞物管统计，截至4月8日，在2023年已披露业绩报的57家上市物企中，有22家同时披露住宅与“非居”的营收及在管面积。整体来看，上市物企“非居”物管营收增速为16.5%，领先住宅2.3个百分点。同时，22家上市物企住宅物管总营收为291.8亿元，同比增长14.2%。“非居”基础物管总营收为248.4亿元，同比增长16.5%。